Huis gekocht: wat is aftrekbaar?
Geplaatst op: 22-04-2023, 12:58:51
Heeft u vorig jaar een huis gekocht? Dan is de kans groot dat u méér kunt aftrekken dan alleen de hypotheekrente!
In 2022 werden bijna 200.000 woningen verkocht. Bent u één van die kopers en woont u al in uw nieuwe huis of gaat u er uiterlijk in 2025 wonen? Kijk verder dan de jaaropgaaf van uw bank, want er valt waarschijnlijk nog wel wat extra’s te halen.
RENTE
oude woning
Zolang u nog niet verhuisd bent, kunt u de rente van uw oude woning in ieder geval nog aftrekken. Bent u al wel verhuisd? Dan mag u de eigenwoningrente van de lening op uw oude woning (box 1) ook aftrekken in uw aangifte over 2022 als u op enig moment in de jaren 2019-2022 daadwerkelijk in die woning heeft gewoond, die woning in 2022 leeg stond èn voor verkoop bestemd was.
nieuwe woning
Bent u van plan uiterlijk in 2025 in uw nieuwe woning te gaan wonen en stond de nieuwe woning in 2022 leeg of was die toen nog in aanbouw, dan mag u ook de rente van de nieuwe woning aftrekken. En natuurlijk is de rente ook aftrekbaar over de periode dat u daar in 2022 al woonde.
aandachtspunten
■ Een overbruggingskrediet is een tijdelijke aflossingsvrije lening tot maximaal de hoogte van de overwaarde van de oude woning. De rente van het overbruggingskrediet is fiscaal aftrekbaar tot het moment dat de oude woning notarieel is overgedragen aan de nieuwe eigenaar (of niet te koop wordt gezet maar bijvoorbeeld verhuurd). Daarna moet u de overwaarde van uw oude woning op grond van de bijleenregeling gebruiken voor uw nieuwe woning.
■ De hypotheekregels die golden voor de hypotheek op uw oude woning blijven ook voor uw nieuwe huis van toepassing, ook als u met een andere geldverstrekker in zee gaat. Voor zover u voor de nieuwe woning echter bijleent, bent u voor het recht op renteaftrek fiscaal verplicht ten minste het bijgeleende bedrag annuïtair af te lossen.
■ De jaaropgaaf van de bank bevat niet altijd alle betaalde rente. Check daarom ook de aflosnota/eindafrekening van de bank. Betaalde u bereidstellingsprovisie om de aangeboden rente in de offerte te verlengen? Ook die is aftrekbaar.
■ Loopt uw eigenwoninglening niet bij de bank maar bij familie (familiebanklening) of bij uw BV? Vergeet niet de betaalde rente en eventuele afsluitprovisie aan te geven! Dat is extra belangrijk als het een lening is die fiscaal verplicht minimaal annuïtair moet worden afgelost. U heeft namelijk alléén recht op renteaftrek als informatie over de lening aan de Belastingdienst is doorgegeven via de aangifte inkomstenbelasting. Het niet invullen van de lening in de aangifte kan achteraf niet meer worden gecorrigeerd als de aanslag definitief vaststaat.
NHG
Heeft u een hypotheek afgesloten met Nationale Hypotheek Garantie (NHG), dan mag u de premie daarvoor aftrekken.
NOTARISREKENING
U doet er goed aan de notarisrekening voor overdracht van de oude woning en de nieuwe woning erbij te pakken. Daarop staan niet alleen kosten van notaris en kadaster, maar vaak ook de afrekening met de bank en taxateur vermeld. Aftrekbaar zijn namelijk
■ honorarium voor de hypotheekakte
■ kadastraal recht hypotheek
■ notaris- en kadasterkosten in verband met doorhaling van de hypotheekakte (royement) die betrekking heeft op de oude woning
■ nota hypotheekadviseur
■ taxatiekosten in verband met de hypotheek
■ de extra dagrente die soms nog voor de hypotheek in rekening wordt gebracht
■ omzetbelasting (= BTW) voor zover dit betrekking heeft op het ‘honorarium notaris voor de hypotheekakte’ en het ‘kadastraal recht hypotheek’ (de omzetbelasting staat vaak apart vermeld op de afrekening van de notaris!)
NIEUWBOUW
bouwrente
Er zijn twee soorten bouwrente. Bouwrente die is berekend over de periode tot de koop-/aannemingsovereenkomst (KAO) behoort tot de koopsom en is dus niet aftrekbaar. Wat ná de KAO aan bouwrente wordt gerekend, kunt u wél aftrekken.
nieuwbouwdepot
De rente op het bouwdepot bij nieuwbouw is gedurende de eerste 2 jaar aftrekbaar. De op het bouwdepot ontvangen rente wordt gesaldeerd met de betaalde rente. Vul de hypotheekrente op de gebruikelijke manier in uw aangifte in. De ontvangen rente op het bouwdepot geeft u aan onder ‘Bankrekeningen en andere bezittingen > Bouwdepots’.
RENOVATIE
verbouwingsdepot
Voor verbouwingsdepots gelden andere regels dan voor nieuwbouwdepots. Tussen 0 en 6 maanden na het ontstaan van het verbouwingsdepot is de gehele rente aftrekbaar. U hoeft de ontvangen rente over het depot de eerste 6 maanden niet aan te geven. Het depot moet in box 3 worden aangegeven als 1 januari binnen die 6-maandsperiode valt. Na deze 6 maanden (tot uiterlijk 2 jaar) zit het depot niet in box 3, maar komt de op het depot ontvangen rente in mindering op de over de lening verschuldigde rente. Ook hier geldt: vul de hypotheekrente op de gebruikelijke manier in uw aangifte in. En vul de gegevens over het verbouwingsdepot in onder ‘Bankrekeningen en andere bezittingen > Bouwdepots’.
EINDE RENTEAFTREK IN ZICHT?
Het maximale belastingtarief waartegen aftrekposten kunnen worden afgetrokken wordt afgebouwd en bedraagt 40% in 2022. In 2023 is dat nog 36,93%. Het werkelijke belastingvoordeel kan hoger liggen (zie het kader ‘Belastingvoordeel aftrekposten’ in onze Aangiftetips, FiscAlert februari 2023, online op www.fiscalert.nl ➤ fiscaal). Nog steeds gaan er stemmen op om het voordeel verder te beperken. Heeft u een aflossingsvrije lening waarvan de rente aftrekbaar is? Voor aflossingsvrije leningen die dateren van vóór 2001, vervalt de renteaftrek met ingang van 2031, dus al over 8 jaar! Bij leningen die in of na 2001 zijn afgesloten vervalt de aftrek na 30 jaar. Wellicht is het verstandig om vanaf nu maandelijks wat extra geld te reserveren om (een deel van) de lening te zijner tijd af te lossen of de extra lasten te kunnen betalen. Op die manier voorkomt u dat uw huis in 2031 (of daarna) een blok aan uw been wordt.
Bron: FiscAlert april 2023 | jrg 29 nr 4 | p.16-17